Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy – Prawo budowlane drogi stanowią obiekt liniowy. Zgodnie z art. 4 pkt 2 ustawy o drogach publicznych drogą jest budowla wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiąca całość techniczno-użytkową, przeznaczona do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowana w pasie drogowym.

Ponadto drogi, tak jak wszystkie obiekty budowlane, powstają w wyniku prowadzenia robót budowlanych z zastosowaniem wyrobów budowlanych (zob. art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane). Budowlą będzie również droga w lesie, jeżeli będzie spełniać powyższe cechy, bowiem z punktu widzenia ustawy – Prawo budowlane nie ma znaczenia, czy droga jest budowana w lasach, czy poza ich terenem. Należy przy tym zaznaczyć, że budowa takiej drogi wymaga uzyskania pozwolenia na budowę (zob. art. 28 ustawy – Prawo budowlane), natomiast jej remont dokonania zgłoszenia (zob. art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. a ustawy – Prawo budowlane).

Inny charakter ma jednak droga leśna, która powstała jedynie w wyniku poruszania się ludzi lub pojazdów po gruncie. Nie należy jej kwalifikować jako obiekt budowlany i tym samym nie podlega przepisom ustawy – Prawo budowlane. Natomiast wykonanie – przy użyciu wyrobów budowlanych – nowej nawierzchni tej drogi o większej twardości, mającej charakter niepodzielny i trwały (np. wylanie warstwy kamienno-żużlowej związanej betonem lub ułożenie kostki brukowej) należy traktować jako budowę nowego obiektu budowlanego (drogi – w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane) wymagającą pozwolenia na budowę.

Jeśli prace polegające na wymianie stolarki okiennej lub drzwiowej nie powodują zmiany kształtu lub wielkości otworów okiennych lub drzwiowych, to nie stanowią wykonywania robót budowlanych objętych zakresem ustawy – Prawo budowlane. Oznacza to, że takie czynności należy uznać za związane ze zwykłym użytkowaniem rzeczy, wynikającym z prawa własności. Wykonywanie ich nie wymaga ani decyzji o pozwoleniu na budowę, ani dokonania zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Jeśli jednak wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej będzie wiązała się z ingerencją w obiekt budowlany (np. w związku z powiększeniem otworów lub ich zabudowaniem), wówczas może mieć znamiona remontu lub przebudowy. W takim przypadku roboty budowlane – takie jak remont lub przebudowa – będą wiązały się odpowiednio z dokonaniem zgłoszenia albo wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wykonywanie robót polegających na zawieszeniu dodatkowego kabla (przewodu) na słupach w istniejącej linii (sieci) elektroenergetycznej lub wymianie kabli (przewodów czy też izolatorów) na słupach w istniejącej linii (sieci) elektroenergetycznej mieści się w zakresie korzystania z obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem i nie podlega przepisom ustawy – Prawo budowlane. Tym samym, przy wykonywaniu ww. robót nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonanie zgłoszenia.

W obowiązującym stanie prawnym przepisy ustawy – Prawo budowlane przewidują trzy procedury, na podstawie których można zrealizować budowę przyłącza:

1)      na podstawie zgłoszenia (art. 29 ust. 1 pkt 23);

2)      bez zgłoszenia (art. 29a);

3)      na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 29 ust. 5).

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy – Prawo budowlane nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych oraz telekomunikacyjnych. Zgodnie z art. 30 ust. 1b ustawy - Prawo budowlane zgłoszenia budowy należy dokonać organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Do zgłoszenia budowy przyłącza należy dołączyć:

1)   oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

2)   odpowiednie szkice lub rysunki - w zależności od potrzeb;

3)   pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów;

4)   projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Właściwy organ, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie (zob. art. 30 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane).

Aktualnie zgłoszenia budowy można dokonać w postaci papierowej (tradycyjnej) bądź w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo, o którym mowa w art. 30 ust. 4f ustawy – Prawo budowlane. Wzór formularza zgłoszenia w formie tradycyjnej oraz w formie dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne określa rozporządzenie w sprawie określenia wzoru formularza zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy – Prawo budowlane budowa przyłączy, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 23, wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Do budowy, o której mowa w ust. 1, stosuje się przepisy prawa energetycznego albo o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się, jeżeli inwestor dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 30.

Mając na względzie powyższe wskazać trzeba, że ustawa – Prawo budowlane daje inwestorowi możliwość realizacji przyłączy bez zgłoszenia. Skorzystanie przez inwestora z procedury określonej w art. 29a ustawy – Prawo budowlane powoduje, że realizacja przyłącza odbywa poza regulacjami ustawy – Prawo budowlane, czyli bez udziału i wiedzy organu administracji architektoniczno-budowlanej np. bezpośrednio z gestorem danej sieci.

Inwestor zobowiązany jest jednak do sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Do budowy przyłącza, w zależności od jego rodzaju będą miały zastosowanie odpowiednie przepisy prawa energetycznego albo o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Inwestor ma prawo wyboru jednej z ww. procedur, tj. na dokonanie zgłoszenia lub bez dokonania zgłoszenia. Zatem nie może mieć zastosowania do budowy przyłączy przepis art. 29a w sytuacji, gdy w tym samym czasie inwestor dokonał zgłoszenia budowy tej samej inwestycji, zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 23. Wybór wykonania przyłączy, na podstawie zgłoszenia albo bez zgłoszenia, jest niezbywalnym prawem inwestora.

Ponadto należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane inwestor zamiast dokonania zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zgodnie z generalną zasadą, zawartą w art. 28 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyjątkiem robót zwolnionych z tego obowiązku na podstawie art. 29-31. Przepisy te zawierają zamknięty katalog budów i robót budowlanych, których wykonywanie nie wymaga pozwolenia na budowę – wymagają tylko zgłoszenia bądź zwolnione są z obu tych obowiązków.

Ww. przepisy art. 29-31 ustawy – Prawo budowlane nie zawierają regulacji odnoszących się wprost do zbiorników do gromadzenia wód deszczowych. Przepisy te odnoszą się do innych rodzajów zbiorników np. zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe (zob. art. 29 ust. 1 pkt 6 ustawy – Prawo budowlane). Należy jednak pamiętać, że przepisy zawierające wyjątki od generalnej zasady realizowania inwestycji budowlanych na pozwolenie na budowę nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Nie można zatem rozszerzać zwolnienia z obowiązku z uzyskania pozwolenia na budowę, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 6 ustawy – Prawo budowlane na inne rodzaje zbiorników.

W rezultacie jeżeli dany obiekt budowlany bądź roboty budowlane nie zostały wymienione w art. 29-31 ustawy – Prawo budowlane, ich realizacja wiąże się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę.

Również należy pamiętać, że obowiązki wynikające z art. 28-31 dotyczą obiektów budowlanych w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane tj. konstrukcji wzniesionych z użyciem wyrobów budowlanych. W konsekwencji wykonanie inwestycji bez użycia wyrobów budowlanych nie będzie podlegać reglamentacji prawa budowlanego.

Zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c ustawy – Prawo budowlane, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonanie robót budowlanych polegających na instalowaniu urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW z zastrzeżeniem, że do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej, o którym mowa w art. 56 ust. 1a ustawy – Prawo budowlane.

Na gruncie ustawy – Prawo budowlane inwestycje, które nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, nie wymagają również opracowania projektu budowlanego. Natomiast projekt instalacji fotowoltaicznych, o którym mowa w art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. c ustawy – Prawo budowlane, nie jest projektem budowlanym w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane. Zatem działalność związana z samym projektowaniem ww. urządzeń leży poza zakresem ww. ustawy.

Zgodnie z art. 34 ust. 3f ustawy – Prawo budowlane projekt budowlany, w tym projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny, sporządza się w postaci:

1)      papierowej albo

2)      elektronicznej.

Jednocześnie na mocy art. 33 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci:

a)   papierowej – w 3 egzemplarzach albo

b)   elektronicznej

- wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów.

Przepisy ustawy – Prawo budowlane nie przesądzają, że projekty zagospodarowania działki lub terenu oraz projekty architektoniczno-budowlane sporządzone w postaci elektronicznej mogą być dołączone tylko do wniosków o pozwolenie na budowę składanych w formie dokumentu elektronicznego. Oznacza to, że ww. projekty sporządzone w postaci elektronicznej mogą być załączone również do wniosków o pozwolenie na budowę składanych w postaci papierowej. Takie projekty mogą być dołączone na dających się odczytać cyfrowo nośnikach danych (np. na płytach CD lub DVD albo na pendrive).

Ustawa – Prawo budowlane przewiduje, w jaki sposób ma nastąpić zatwierdzenie projektów zagospodarowania działki lub terenu oraz projektów architektoniczno-budowlanych sporządzanych w postaci elektronicznej. Na mocy art. 34 ust. 4b ustawy – Prawo budowlane w przypadku sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w postaci elektronicznej zatwierdzenie polega na opatrzeniu projektów kwalifikowanym podpisem elektronicznym organu zatwierdzającego projekt. Zatwierdzony projekt przekazuje się inwestorowi.

Z zacytowanego przepisu można wywieść dwie normy prawne. Po pierwsze – w przypadku sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w postaci elektronicznej zatwierdzenie zawsze polega na opatrzeniu projektów kwalifikowanym podpisem elektronicznym właściwego organu. Nie ma przy tym znaczenia czy projekty te zostały załączone do wniosków pozwolenie na budowę składanych w postaci papierowej, czy w formie dokumentu elektronicznego. Proces ich zatwierdzania powinien zawsze wyglądać tak samo. W konsekwencji ww. projekty, jeżeli są sporządzone w postaci elektronicznej, są zatwierdzane poprze opatrzenie ich kwalifikowanym podpisem elektronicznym, a nie np. drukowane przez właściwy organ i następnie opieczętowywane.

Po drugie – projekty zagospodarowania działki lub terenu oraz projekty architektoniczno-budowlane sporządzone w postaci elektronicznej po zatwierdzeniu podlegają zwrotowi w takiej postaci, w jakiej zostały zatwierdzone. Nie ma przy tym znaczenia, czy wnioskodawca chce otrzymywać decyzję o pozwoleniu na budowę w postaci elektronicznej, czy papierowej. Jeżeli wnioskodawca żąda wydania decyzji w postaci elektronicznej, pliki zawierające zatwierdzone projekty przekazuje się drogą elektroniczną razem z samą decyzją. Natomiast jeżeli wnioskodawca żąda wydania decyzji w postaci papierowej, pliki zawierające zatwierdzone projekty mogą być zapisane na nośniku danych (np. na płytach CD lub DVD albo na pendrive), który to nośnik danych byłby przekazany wnioskodawcy razem z decyzją o pozwoleniu na budowę sporządzoną w postaci papierowej.

Zgodnie z art. 38 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej przechowuje zatwierdzone projekty budowlane, projekty budowlane załączone do zgłoszenia, w stosunku do którego organ nie wniósł sprzeciwu, a także inne dokumenty objęte pozwoleniem na budowę lub tym zgłoszeniem, co najmniej przez okres istnienia obiektu budowlanego.

Mając na względzie powyższe brak jest podstawy prawnej do zatrzymania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej jednego z egzemplarzy projektu budowlanego w przypadku wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia. Tym samym organ administracji architektoniczno-budowlanej jest obowiązany zwrócić wszystkie egzemplarze projektu budowlanego, które były załączone do zgłoszenia, jeżeli w stosunku do tego zgłoszenia wniósł sprzeciw.

Przepisy ustawy - Prawo budowlane wyróżniają dwa tryby oddawania obiektów budowlanych do użytkowania. Inwestor może zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy na podstawie art. 54 ustawy - Prawo budowlane albo w ściśle określonych przypadkach, składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu na podstawie art. 55 ustawy. Informację o obowiązkach i warunkach, wynikających z art. 54 lub art. 55 ustawy – Prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej zamieszcza w razie potrzeby w decyzji o pozwoleniu na budowę (zob. art. 36 ust. 1 pkt 5 ustawy - Prawo budowlane).

Obowiązki inwestora związane z przystąpieniem do użytkowania należy wywodzić wprost z przepisów prawa tj. art. 54 lub art. 55 ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie ze obowiązującym stanem prawnym elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do tych obowiązków mają jedynie charakter informacyjny i w żadnym wypadku nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustawą.

Zatem, jeśli z przepisów ustawy – Prawo budowlane wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie (nawet jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o zawiadomieniu o zakończeniu budowy bądź brak jest jakiejkolwiek informacji o obowiązkach związanych z przystąpieniem do użytkowania), inwestor ma obowiązek złożyć odpowiedni wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Natomiast dokonanie w tym przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy powinno skutkować wniesieniem sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego. Jednocześnie organ powinien pouczyć inwestora o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Również niedopuszczalne jest przystąpienie do użytkowania obiektu bez zachowania wynikającej z przepisów prawa procedury.

Zgodnie z brzmieniem art. 54 (regulującym obowiązek zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy) i art. 55 (regulującym obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie) ustawy – Prawo budowlane odnoszą się wyłącznie do zamierzeń polegających na budowie obiektu budowlanego. Przy czym, zgodnie z art. 3 pkt 6 ww. ustawy, przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego. Przebudowa i remont nie mieszczą się w pojęciu „budowa”.

W konsekwencji przepisy art. 54-55 ww. ustawy nie dotyczą przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, który został wyremontowany lub przebudowany, nawet wówczas, gdy przedsięwzięcie wymagało pozwolenia na budowę. Wynika to z faktu, że przebudowa lub remont może mieć miejsce jedynie w istniejącym i oddanym do użytkowania obiekcie (a zatem wówczas, gdy już formalnie zakończono proces inwestycyjno-budowlany, co nastąpiło w dacie oddania obiektu budowlanego do użytkowania) i nie istnieje potrzeba ponownego dokonywania tych czynności.

Przepisy ustawy – Prawo budowlane wiążą zawiadomienie o zakończeniu budowy lub złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie z zakończeniem inwestycji w całości tzn. wykonaniem w całości decyzji o pozwoleniu na budowę, na podstawie której dana inwestycja była prowadzona. Ustawodawca przewidział w ustawie – Prawo budowlane pewne wyjątki od powyższej zasady.

W myśl art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. Należy przy tym zaznaczyć, że ww. unormowanie dotyczy sytuacji, gdy całe zamierzenie nie jest zakończone, zaś do wykonania pozostały roboty budowlane, bez zrealizowania których całość zamierzenia nie może funkcjonować zgodnie z określonym w decyzji o pozwoleniu na budowę przeznaczeniem. Natomiast oddawana do użytkowania, na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, część zamierzenia powinna samodzielnie funkcjonować.

Jednocześnie podkreślenia wymaga fakt, że powyższy przepis może dotyczyć dwóch różnych sytuacji. Jedna z możliwości jego zastosowania zachodzi w przypadku inwestycji wieloobiektowych, kiedy inwestor zamierza oddać do użytkowania tylko niektóre z planowanych obiektów. Natomiast druga dotyczy inwestycji jednoobiektowych i umożliwia udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, mimo że pozostały do wykonania jeszcze pewne roboty budowlane lub roboty wykończeniowe.

W nawiązaniu do powyższego należy zaznaczyć, że w przypadku, gdy pozwolenie na budowę obejmuje jednocześnie budowę kilku obiektów, inwestorowi nie można odmówić prawa do realizacji tylko budowy jednego obiektu. Jednakże oddawane do użytkowania zrealizowane obiekty budowlane powinny spełniać warunki określone w art. 59 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Dlatego też, właściwy organ przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego przeprowadza obowiązkową kontrolę, o której mowa w art. 59a ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, tylko w zakresie dotyczącym zakończonej części inwestycji. W rezultacie pozytywne wyniki takiej kontroli pozwalają na wydanie pozwolenia na użytkowanie określonej części inwestycji. Natomiast na pozostałą do wykonania część robót budowlanych, inwestor będzie zobowiązany uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonać zawiadomienia, w zależności od tego, czy zostaną spełnione przesłanki z art. 55, czy z art. 54 ustawy – Prawo budowlane.

Należy jednak pamiętać, że rozpoczęcie budowy niezrealizowanych obiektów powinno nastąpić w ciągu 3 lat od ostatnio wykonanych robót budowlanych. W przeciwnym razie pozwolenie na budowę wygaśnie, a nowy obiekt będzie mógł być zrealizowany dopiero na podstawie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę. Powyższe wynika z art. 37 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, zgodnie z którym decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.

Możliwość wcześniejszego oddawania do użytkowania obiektów budowlanych, na podstawie art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, dotyczy również inwestycji jednoobiektowych, co umożliwia udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, mimo, że pozostały do wykonania jeszcze pewne roboty budowlane. W takiej sytuacji zastosowanie mają przepisy art. 59 ust. 3 oraz art. 59 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane, które pozwalają na wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie tej części obiektu, która samodzielnie funkcjonuje oraz została zrealizowana w stanie umożliwiającym właściwe z niej korzystanie (np. decyzji o pozwoleniu na użytkowanie segmentu budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej). Należy jednak dodać, że zakres niewykonanych robót może obejmować takie roboty budowlane, objęte daną decyzją o pozwoleniu na budowę, bez zrealizowania których obiekt może funkcjonować zgodnie z określonym w tej decyzji przeznaczeniem – a co za tym idzie spełnione są przesłanki do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie.

Inwestycja, dla której zgodnie z prawem istnieje konieczność zawiadomienia o zakończeniu budowy, w przypadku częściowego oddawania do użytkowania w myśl art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, wymaga w pierwszej kolejności uzyskania decyzji o możliwości przystąpienia do użytkowania na zrealizowaną część inwestycji. Następnie po spełnieniu wszystkich przesłanek faktycznych i prawnych umożliwiających zakończenie budowy, inwestor składa zawiadomienie o zakończeniu budowy pozostałej części inwestycji zgodnie z art. 54 ustawy – Prawo budowlane.

Natomiast w sytuacji, gdy mamy do czynienia z inwestycją, która zgodnie z prawem wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, inwestor w myśl art. 55 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie na zrealizowaną część inwestycji. Następnie po spełnieniu wszystkich przesłanek faktycznych i prawnych umożliwiających uzyskanie pozwolenia na użytkowanie na pozostałą cześć inwestycji, zobowiązany jest do złożenia odpowiedniego wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie zgodnie z art. 55 ustawy – Prawo budowlane.

Ponadto w powyższych przypadkach decyzja o pozwoleniu na użytkowanie również jest wydawana po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a (zob. art. 59 ust. 1 ww. ustawy). Stosownie zaś do art. 59 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane, jeżeli właściwy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki, określone w art. 59 ust. 1 ww. ustawy, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie, może określić termin wykonania tych robót. Przy tym, nie dotyczy to realizacji instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, których wykonanie jest niezbędne przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego lub wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie (art. 59 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane).

Zgodnie z treścią art. 59 ust. 4a ustawy – Prawo budowlane, inwestor jest obowiązany zawiadomić właściwy organ o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie. Tym samym w powyższym przypadku na inwestorze ciąży jedynie obowiązek zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu robót budowlanych. Natomiast zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych z art. 59 ust. 4a ustawy – Prawo budowlane nie należy utożsamiać z zawiadomieniem o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 ww. ustawy. Dlatego też, nie mają zastosowania do przedmiotowego zawiadomienia regulacje prawne dotyczące zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Z chwilą śmierci inwestora (adresata decyzji o pozwoleniu na budowę), na mocy art. 922 § 1 ustawy – Kodeks cywilny, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi czwartej niniejszego aktu normatywnego. Tym samym na następców prawnych spadkodawcy przechodzą również prawa i obowiązki wynikające z decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jednocześnie, zgodnie z art. 925 k.c., spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, zaś stwierdzenie jego nabycia przez spadkobiercę następuje w drodze postanowienia sądu na wniosek osoby mającej w tym interes albo na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego przez notariusza na zasadach określonych w przepisach odrębnych (zob. art. 1025 § 1 k.c.). Natomiast ustawodawca na podstawie art. 1025 § 2 k.c. ustanawia domniemanie prawne, na mocy którego osoba legitymująca się stwierdzeniem nabycia spadku albo poświadczeniem dziedziczenia jest spadkobiercą.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w przypadku śmierci inwestora uprawnienie do zakończenia budowy na podstawie art. 54 i 55 ustawy – Prawo budowlane, będzie przysługiwało jego spadkobiercom (następcom prawnym). Dlatego też, spadkobiercy inwestora mogą skutecznie zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy lub wnieść wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

W przypadku, gdyby nie możliwe było ustalenie, kto jest spadkobiercą oraz sąd spadku nie ustanowił z urzędu kuratora spadku (zob. art. 666-668 K.p.c.), zastosowanie znajduje przepis art. 30 § 5 K.p.a. Kurator spadku wyznaczony przez sąd, na wniosek organu administracji publicznej, w oparciu o art. 30 § 5 K.p.a., posiada zdolność sądową, co oznacza, że staje się stroną postępowania administracyjnego. Ponadto, kurator spadku zarządza majątkiem spadkowym, wyjaśnia, kto jest spadkobiercą oraz zawiadamia spadkobierców o otwarciu spadku.

Katalog spraw podlegających sprawdzeniu w trakcie obowiązkowej kontroli został zawarty w art. 59a ust. 2 ustawy - Prawo budowlane. Fakt, że ustawodawca zdecydował się na enumeratywne wyliczenie spraw podlegających sprawdzeniu, wiąże organ nadzoru budowlanego przeprowadzający kontrolę - tylko w tym zakresie. W razie stwierdzenia tylko tych nieprawidłowości mogą być nakładane kary, a w konsekwencji wydana odmowa pozwolenia na użytkowanie (art. 59f ust. 6 ww. ustawy).

Należy przy tym wskazać, że przedmiotowy katalog nie pokrywa się z katalogiem określonym w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego. W art. 36a ust. 5 ustawy - Prawo budowlane zamieszczony został katalog istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. W katalogu tym wymieniono m.in. zmianę zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Ustawodawca wymienił ten punkt w powyższym katalogu, aby umożliwić inwestorowi jeszcze w trakcie realizacji robót zmianę zamierzonego sposób użytkowania obiektu. Zmiana taka wymaga każdorazowo uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Natomiast art. 59a ust. 2 ustawy – Prawo budowlane nie przewiduje sprawdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, albowiem obiekt nie jest jeszcze użytkowany i sposób jego użytkowania nie może być jeszcze przesądzony.

W związku z tym, pozwolenie na użytkowanie jest wydawane na ten rodzaj i kategorie obiektu, które były określone w decyzji o pozwoleniu na budowę. Przykładowo, jeśli z dokumentacji wynika, że inwestor miał pozwolenie na realizację obiektu magazynowego, organ wydaje pozwolenie na użytkowanie obiektu magazynowego, a nie na obiekt o funkcji mieszkalnej.

Jeśli zaś po uzyskaniu przez inwestora ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie organ stwierdzi, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, będzie zobowiązany wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części i postępować dalej zgodnie z art. 71a ustawy - Prawo budowlane.

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane okresowym kontrolom, o których mowa w art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Zakres kontroli rocznej określony został w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, natomiast zakres kontroli pięcioletniej w art. 62 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy.

Wykonując obowiązki, o których mowa w art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane może zdarzyć się sytuacja, w której w danym roku kalendarzowym zachodzi konieczność przeprowadzenia kontroli, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane. Jednakże zakres kontroli pięcioletniej określonej w art. 62 ust. 1 pkt 2 i kontroli rocznej uregulowanej w art. 62 ust. 1 pkt 1 jest różny (z wyjątkiem części budowlanej kontroli rocznej, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy – Prawo budowlane).

Właściciel lub zarządca, w roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia może przeprowadzić jedną kontrolę, która obejmowałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. Ponadto właściciel lub zarządca w ramach tej kontroli powinien przeprowadzić kontrolę roczną w zakresie, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b i c ustawy – Prawo budowlane. Tym samym może on przeprowadzić jedną kontrolę i spełnić w ten sposób obowiązek przeprowadzenia kontroli rocznej i pięcioletniej. Jednakże sporządzany z takiej kontroli protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków wynikających z art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy – Prawo budowlane.

Pamiętać przy tym trzeba, że przeprowadzenie ww. kontroli nie zwalnia właściciela bądź zarządcy z obowiązku przeprowadzenia dodatkowej kontroli w terminie do dnia 31 maja albo do 30 listopada, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane.

Art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, dotyczący obowiązku i terminu przeprowadzenia kontroli okresowej „rocznej”, posługuje się terminem „co najmniej raz w roku”. Pojęcie to należy rozumieć w ten sposób, że właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych mają cały rok kalendarzowy na to, aby zapewnić realizację tej kontroli.

Wskazać jedocześnie trzeba że zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych kontrole okresowe powinny być przeprowadzane w porze wiosennej. Oznacza to, że przedmiotowe kontrole powinny, ale nie muszą być przeprowadzane w określonej powyżej porze.

Przeprowadzając okresowe kontrole należy mieć na uwadze również racjonalność ustawodawcy i uznać, że między datą kontroli w danym roku a datą kontroli w roku poprzednim nie musi upłynąć równo 365 dni. Może więc się zdarzyć, że przerwa między kontrolami będzie wynosiła więcej niż 12 miesięcy (jeżeli kontrola była przeprowadzona np. w lipcu 2023 r. to następna może być przeprowadzona np. w grudniu 2024 r.).

Z kolei zakres kontroli pięcioletniej został określony w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Przepis ten, dotyczący obowiązku i terminu przeprowadzenia kontroli „pięcioletniej”, posługuje się terminem „co najmniej raz na 5 lat”. Pojęcie to należy rozumieć w ten sposób, że między datami kontroli prowadzonych na podstawie tego przepisu nie musi upłynąć równo 5 lat. Zatem kontrola „pięcioletnia” może być przeprowadzona w dowolnym miesiącu (jeżeli kontrola była przeprowadzona np. w 2019 r. to następna może być przeprowadzona np. w 2024 r. w dowolnym miesiącu). Należy także podkreślić, że pojęcie „co najmniej” oznacza, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może przeprowadzać takie kontrole kilkukrotnie, kilka razy w ciągu 5 lat. Prawo mu tego nie zabrania. Ustawa – Prawo budowlane wymaga jednak, aby przeprowadził kontrolę co najmniej raz na 5 lat.

W przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m² istnieje obowiązek przeprowadzenia kontroli okresowej w zakresie, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane).

Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane okresowym kontrolom, o których mowa w art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Zakres kontroli rocznej określony został w art. 62 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane, kontroli pięcioletniej w art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, natomiast kontroli przeprowadzanej co najmniej dwa razy w roku w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane.

W odniesieniu do nowo oddanych do użytkowania obiektów budowlanych, które na postawie art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane zostały objęte obowiązkiem okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, nie przeprowadza się najbliżej przypadającej kontroli rocznej. Obowiązek ten powstaje dopiero w roku następnym. Tym samym, jeżeli obiekt budowlany został oddany do użytkowania np. w sierpniu 2022 r. to pierwsza kontrola roczna powinna zostać przeprowadzona w 2023 r. w dowolnym miesiącu kalendarzowym.

W przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, nie przeprowadza się jedynie najbliżej przypadającej okresowej (jednej z dwukrotnych) kontroli. Oznacza to, że np.: dla obiektu wybudowanego w okresie między 30 listopada a 31 maja, nie przeprowadza się kontroli, którą na podstawie ww. przepisu należy dokonać do 31 maja. Konieczne jest natomiast przeprowadzenie kontroli w następnym okresie, czyli do 30 listopada. Tym samym w przypadku obiektu, o którym mowa w art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane, oddanego do użytkowania np. w sierpniu 2023 r., najbliższą kontrolę należy przeprowadzić w okresie od 30 listopada 2023 r. do 31 maja 2024 r.

Natomiast w przypadku obiektów budowlanych użytkowanych nie dłużej niż 5 lat, dla których przedmiotowa kontrola będzie przeprowadzana po raz pierwszy, powinna być ona wykonana po upływie 5 lat, np. jeżeli budynek został oddany do użytkowania np. w sierpniu 2022 r., kontrola 5-letnia powinna być przeprowadzona w 2027 r. w dowolnym miesiącu.

Protokoły z kontroli obiektu budowlanego, w tym protokoły z kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji, o których mowa w art. 29 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego, świadectwo charakterystyki energetycznej oraz dokumenty, o których mowa w art. 60, powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego – zob. art. 64 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane.

Kwestie związane z przechowywaniem dokumentacji budynku zawarte zostały również w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Zgodnie z § 9 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, dokumentacja użytkowania budynku, obejmująca m.in. obowiązek przechowywania protokołów okresowych kontroli, powinna być systematycznie gromadzona i przechowywana przez okres istnienia budynku. Jednocześnie przepisy prawa nie przewidują wyłączenia w zakresie obowiązku przechowywania przez okres istnienia budynków protokołów z okresowych kontroli.

Tym samym, dokumenty dotyczące obiektu budowlanego, w tym protokoły okresowych kontroli, należy przechowywać przez cały okres istnienia obiektu. Ani ustawa – Prawo budowlane, ani rozporządzenia wydane na jej podstawie nie zawierają przepisów, które przewidywałyby możliwość brakowania dokumentacji po upływie określonego czasu. np. z uwagi na dezaktualizację zawartych w niej zaleceń i rozwiązań. Oznacza to, że dokumentacja dotycząca obiektu budowlanego nie powinna być niszczona i brakowana.

Zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Nie każde zachowanie i nie każda podjęta przez właściciela lub zarządcę w obiekcie budowlanym czynność będzie się znajdowała w zakresie kompetencji organów nadzoru budowlanego określonych w tym przepisie. Zatem sformułowanie „użytkowanie obiektu” zastosowane w tym przepisie należy interpretować jako podjęcie działalności, która polega na bezpośrednim korzystaniu z substancji budowlanej obiektu, i tylko takie korzystanie z obiektu może zagrażać określonym w art. 66 ust. 1 pkt 2 wartościom. Tym samym przedmiotowy przepis ma zastosowanie do takiego sposobu użytkowania obiektu budowlanego, w wyniku którego obiekt ten zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku.

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1-4a ustawy – Prawo budowlane ustawodawca nałożył na właścicieli lub zarządców obowiązek poddawania kontroli obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania. Z przeprowadzonej kontroli osoba uprawniona do jej przeprowadzania sporządza protokół (zob. art. 62a ustawy – Prawo budowlane).

Biorąc pod uwagę powyższe możemy mieć do czynienia z dwoma następującymi sytuacjami:

1)     gdy sporządzony z okresowej kontroli obiektu budowlanego protokół zostaje przekazany właścicielowi lub zarządcy obiektu, w przypadku nie stwierdzenia żadnych uszkodzeń czy braków, a organ nadzoru budowlanego otrzymuje jedynie zawiadomienie o przeprowadzonej kontroli;

2)     gdy kopia sporządzonego z okresowej kontroli obiektu budowlanego protokołu zostaje przesłana przez kontrolującego do właściwego organu nadzoru budowlanego, w przypadku stwierdzenia uszkodzeń czy braków (zob. art. 70 ustawy – Prawo budowlane).

Jak wynika z literalnego brzmienia art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane ustawodawca nałożył na właściciela, zarządcę lub użytkownika obiektu budowlanego, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, obowiązek usunięcia w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, określonej w art. 62 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Zatem wynikający z ustaleń przeprowadzonej kontroli stanu technicznego utrzymania obiektu budowlanego obowiązek usunięcia nieprawidłowości dotyczy sytuacji, w których uszkodzenia te bądź braki mogłyby spowodować wyżej określone zagrożenia.

W takim przypadku, jeśli osoba dokonująca kontroli obiektu stwierdzi, że istnieją uszkodzenia lub braki, mogące spowodować określone w/w przepisie zagrożenia, zobowiązuje właściwą osobę (właściciela, zarządcę lub użytkownika) do ich usunięcia. Obowiązek ten zgodnie z art. 70 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane zostaje potwierdzony przez kontrolującego w protokole z kontroli obiektu (budowlanego).

Wobec tego dyspozycja przepisu art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane, w zakresie obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub braków, odnosi się do właścicieli, zarządców i użytkowników obiektów budowlanych, którzy na podstawie przepisów odrębnych bądź umów zostali zobowiązani do ich usunięcia. Tym samym obowiązek przesłania kopii protokołu z kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego powstaje w momencie stwierdzenia istnienia uszkodzeń lub braków, mogących spowodować określone zagrożenie, nie zaś w chwili stwierdzenia usunięcia przez zobowiązanego wskazanych uszkodzeń czy braków.

Wobec tego, kopię protokołu z takimi adnotacjami (dotyczącymi stwierdzonych do usunięcia uszkodzeń, o którym mowa w art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane) kontrolujący powinien niezwłocznie przesłać do właściwego organu nadzoru budowlanego. Protokół  dotyczący obiektu budowlanego, dla którego jest prowadzona książka obiektu budowlanego w postaci elektronicznej, przekazuje się za pomocą systemu c-KOB. Natomiast przesłanie kopii tego protokołu, stanowi informację na temat wykrytych nieprawidłowości oraz jest podstawą do podjęcia przez organ określonych działań.

Organ nadzoru budowlanego po otrzymaniu kopii protokołu, wskazującego na istnienie uszkodzeń lub braków, ma obowiązek bezzwłocznie przeprowadzić kontrolę obiektu budowlanego, mającą na celu potwierdzenie usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków, o których mowa w art. 70 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane.

Przepisy ustawy – Prawo budowlane wiążą zmianę sposobu użytkowania ze spełnieniem okoliczności wskazanych w art. 71 ust. 1 pkt 2 i pkt 3 ustawy – Prawo budowlane.

Zgodnie z tymi przepisami przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, bądź podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Powyższe oznacza, że zmiana sposobu użytkowania w obiekcie budowlanym lub jego części może wystąpić w dwóch sytuacjach tj. w razie:

1)     podjęcia bądź zaniechania działalności połączonej ze zmianą warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, bądź

2)     podjęcia działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Taka zmiana – co do zasady – wymaga dokonania zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane, a w przypadku działań inwestora z pominięciem wymaganego zgłoszenia - wymaga wdrożenia postępowania nadzorczego na podstawie art. 71a ustawy – Prawo budowlane ze strony organu nadzoru budowlanego.

Do właściwości wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, jako organu pierwszej instancji, należą zadania i kompetencje nie tylko w sprawach obiektów i robót budowlanych określonych w art. 82 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane, ale również obiektów i robót budowlanych wskazanych w rozporządzeniu w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda.

W związku z powyższym, ilekroć na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane oraz rozporządzenia w sprawie obiektów i robót budowlanych, w sprawach których organem pierwszej instancji jest wojewoda właściwym w sprawie organem administracji architektoniczno-budowlanej jest wojewoda, wówczas odpowiednio właściwym organem nadzoru budowlanego jest wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego.

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, przewidziała nowe przepisy m.in. w zakresie projektu budowlanego i zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. W związku z przepisami przejściowymi ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw powstaje wątpliwość, jakie przepisy wykonawcze dotyczące projektu budowlanego należy stosować w przypadku zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ustawa o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw wprowadziła nowy podział projektu budowlanego, co wiązało się z wydaniem nowego aktu wykonawczego w sprawie zakresu i formy projektu budowlanego (tj. rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego). Jednocześnie przepisy ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw przewidziały dwunastomiesięczny okres przejściowy w zakresie projektu budowlanego.

Zgodnie z art. 26 ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie tej ustawy inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (do zgłoszenia) mógł dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane.

W okresie przejściowym inwestor miał więc wybór. Mógł do wniosku o pozwolenie na budowę (do zgłoszenia) dołączyć projekt opracowany zgodnie z przepisami:

1) nowymi (wprowadzonymi przez ustawę o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw);

2) dotychczasowymi (obowiązującymi przed wejściem w życie ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw).

Powyższy wybór miał jednak swoje konsekwencje co do przebiegu całego procesu budowlanego, w tym co do przebiegu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, ale również zmiany takiego pozwolenia na budowę.

Jeśli inwestor zdecydował się na opracowanie projektu budowlanego zgodnego z dotychczasowymi przepisami, wówczas do 19 września 2021 r. był zobowiązany dostarczyć cztery egzemplarze projektu budowlanego (zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 33 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane) sporządzonego wg dotychczasowych przepisów. Taki projekt budowlany musiał być również zgodny z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, mimo że rozporządzenie to utraciło moc 19 września 2020 r.

Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę z takim projektem oznaczało, że dalszy przebieg procesu inwestycyjnego razem z postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę odbywa się według dotychczasowych przepisów (co wynika z art. 27 ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw).

Ponadto z brzmienia art. 27 i 28 ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw wynika, że późniejsza zmiana pozwolenia na budowę wydanego według przepisów dotychczasowych (nawet taka zmiana, która będzie miała miejsce po 19 września 2021 r.) będzie się odbywać również według przepisów dotychczasowych.

Wyjątek stanowi jedynie katalog istotnych odstąpień, o którym mowa w art. 36a ust. 5 ustawy – Prawo budowlane, co wynika wprost z art. 28 ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie z tym wyjątkiem w przypadku zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej według przepisów dotychczasowych ocena, czy konkretne odstąpienie od projektu ma charakter istotny, czy też nie, odbywa się zgodnie z ustalonym w ustawie o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw brzmieniem art. 36a ust. 5 i 5b ustawy – Prawo budowlane. Jednak pozostałe przepisy związane ze zmianą decyzji o pozwoleniu na budowę będą miały zastosowanie w brzmieniu dotychczasowym.

W konsekwencji w przypadku zmiany (nawet po 19 września 2021 r.) decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej według przepisów dotychczasowych (zatwierdzającej projekt budowlany sporządzony według przepisów rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego) konieczne będzie załączenie do wniosku o zmianę pozwolenia na budowę projektu sporządzonego również według przepisów dotychczasowych, w tym zgodnego z przepisami nieobowiązującego już rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

19 września 2020 r. weszła w życie ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.

Ustawa o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw wprowadziła podział projektu budowlanego na:

1) projekt zagospodarowania działki lub terenu;

2) projekt architektoniczno-budowlany;

3) projekt techniczny.

Nie oznaczało to jednak, że już od 19 września 2020 r. inwestor musiał dostarczać do organu administracji architektoniczno-budowlanej (w ramach zgłoszenia czy wniosku o pozwolenie na budowę) projekt budowlany opracowany na nowych zasadach. Przepisy ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw przewidziały dwunastomiesięczny okres przejściowy w tym zakresie.

Zgodnie z art. 26 ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie tej ustawy inwestor do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (do zgłoszenia) mógł dołączyć projekt budowlany sporządzony na podstawie przepisów ustawy – Prawo budowlane w brzmieniu dotychczasowym.

W okresie przejściowym inwestor miał więc wybór. Mógł do wniosku o pozwolenie na budowę (do zgłoszenia) dołączyć projekt opracowany zgodnie z przepisami:

1) nowymi (wprowadzonymi przez ustawę o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw);

2) dotychczasowymi (obowiązującymi przed wejściem w życie ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw).

Powyższy wybór miał jednak swoje konsekwencje co do przebiegu całego procesu budowlanego, w tym co do przebiegu postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę (rozpatrzenia zgłoszenia).

Jeśli inwestor zdecydował się na opracowanie projektu budowlanego zgodnie z nowymi przepisami, wówczas do wniosku o pozwolenie na budowę (do zgłoszenia) inwestor dołączał trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Złożenie wniosku (dokonanie zgłoszenia) z takimi projektami oznaczało, że dalszy przebieg procesu inwestycyjnego razem z postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę (w sprawie rozpatrzenia zgłoszenia) odbywa się według nowych przepisów.

Jeśli zaś inwestor zdecydował się na opracowanie projektu budowlanego zgodnego z dotychczasowymi przepisami, wówczas był zobowiązany dostarczyć cztery egzemplarze projektu budowlanego (zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 33 ust. 2 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane). Złożenie wniosku (dokonanie zgłoszenia) z takim projektem oznaczało, że dalszy przebieg procesu inwestycyjnego razem z postępowaniem w sprawie pozwolenia na budowę (w sprawie rozpatrzenia zgłoszenia) odbywa się według dotychczasowych przepisów (co wynika z art. 27 ustawy o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw).

Tym samym do 19 września 2021 r. organ administracji architektoniczno-budowlanej nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (wnieść sprzeciwu do zgłoszenia) tylko z tego względu, że inwestor dostarczył do organu projekt budowlany na dotychczasowych zasadach

Na mocy art. 103 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane z 1994 r. do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy dotychczasowe – czyli przepisy ustawy – Prawo budowlane z 1974 r.

Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane z 1974 r., w przypadku obiektu budowlanego wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, którego budowa została zakończona do dnia 31 grudnia 1994 r. lub do tego dnia wszczęto w stosunku do niego postępowanie administracyjne, w zależności od wyników przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, właściwy organ nadzoru budowlanego może nakazać wykonanie określonych czynności, niezbędnych do doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z przepisami (art. 40 ustawy - Prawo budowlane z 1974 r.) lub wydać decyzję o rozbiórce danego obiektu (art. 37 ustawy - Prawo budowlane z 1974 r.).

Jeśli w wyniku przeprowadzonego w sprawie przez właściwy organ nadzoru budowlanego postępowania ustalone zostanie, że dany obiekt wybudowany został niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie jego budowy, oraz znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub powoduje niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia, wydaje się decyzję o nakazie rozbiórki. Jeżeli zaś wydana zostanie decyzja na podstawie art. 40 ustawy - Prawo budowlane z 1974 r., a następnie nałożone nią obowiązki zostaną wykonane i zostanie to potwierdzone przez organ nadzoru budowlanego, wówczas należy wystąpić do organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Jednakże w doktrynie wątpliwości budzi kwestia, przepisy której z ww. ustaw należy stosować w przypadku takiego pozwolenia na użytkowanie.

Jednakże stanowisko w tym zakresie wyraził Naczelny Sad Administracyjny (zob. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2009 r., sygn. akt: II OSK 29/08). Zdaniem NSA samowola powstała pod rządami przepisów ustawy – Prawo budowlane z 1974 r. przesądza o konieczności zastosowania do legalizacji samowoli przepisów tej właśnie ustawy, a nakaz wykonania określonych czynności w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie wydany w oparciu o art. 42 ustawy – Prawo budowlane z 1974 r. winien skutkować zastosowaniem trybu i przesłanek ujętych w tym przepisie. Oznacza to, że do udzielenia pozwolenia na użytkowanie w przypadku legalizacji samowoli budowlanej powstałej przed 1995 r., należy stosować art. 42 ustawy – Prawo budowlane z 1974 r., a nie art. 55 ustawy – Prawo budowlane z 1994 r.